Eigentümer von Wohnhäusern, Bauflächen oder land- beziehungsweise forstwirtschaftlichen Nutzflächen in Deutschland werden in diesen Wochen aufgefordert, zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt einzureichen. Das sorgt bei vielen für Panik, ist doch die Zeit knapp und die Verwirrung groß. Doch systematisch lässt sich Licht ins Dunkel bringen.
Der Grund für die Aufforderung liegt darin, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Einheitsbewertung zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat. Denn die Berechnung basierte auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten und führte dazu, dass „für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden“, so das Bundesfinanzministerium. Dies verstoße gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.
Berechnung der neuen Grundsteuer
Daher wird die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 auf Basis einer anderen Berechnung erhoben. Das bisherige dreistufige Verfahren gilt allerdings nach wie vor. Es sieht folgendermaßen aus:
- Schritt: Ermittlung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt
Dieser Wert des Grundbesitzes wird durch die Reform neu festgesetzt. Wesentliche Faktoren sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Aber auch die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes sind relevant. - Schritt: Anwenden der Steuermesszahl
Um Wertsteigerungen, die im Vergleich von den derzeitigen zu den nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, soll die Steuermesszahl drastisch reduziert werden. Ein möglicher zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent verfolgt den Zweck, sozialen Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen zu fördern. - Schritt: Anwenden des Hebesatzes
Damit die Grundsteuer nicht steigt, sind Kommunen angehalten, ihre Hebesätze anzupassen. Um Spekulation zu verhindern und Anreize zu geben, auf baureifen Grundstücken Wohnraum zu schaffen, dürfen sie für baureife, unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Dabei handelt es sich um die Grundsteuer C.
Zusammengefasst gilt folgende Berechnungsformel:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Verschiedene Modelle
Für die Ermittlung der neuen Grundsteuer gilt grundsätzlich das sogenannte Bundesmodell. Aufgrund einer Öffnungsklausel haben jedoch Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu berechnen. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert, wie die DATEV zusammengefasst hat.
Ablauf der Feststellung des Grundsteuerwerts
Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung der Grundstücke mehrere Jahre Zeit beanspruchen, müssen Eigentümer nun schnell handeln und ihre Angaben vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 beim Finanzamt einreichen. Diese sind elektronisch zu übermitteln.
Anhand der Angaben berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem ermittelt die Behörde anhand der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und generiert einen Grundsteuermessbescheid. Die Unterlagen dienen als Basis für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune. Diese erhält die Daten elektronisch und ermittelt die zu zahlende Grundsteuer, über welche die Eigentümer in Form des Grundsteuerbescheides informiert werden.
Daten recherchieren und Unterlagen beschaffen
Auch wenn Sie die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts jetzt noch nicht vornehmen können, sollten Sie unbedingt mit den Vorbereitungen beginnen. Denn es sind einige Daten zu beschaffen. Dies sind insbesondere:
- Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Gemarkung und Flurstück des Grundvermögens
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
- Fläche des Grundstücks
- ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
Die entsprechenden Angaben finden Sie zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid bzw. in der Teilungserklärung. Sollten erforderliche Daten nicht auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Als unsere Mandanten unterstützen wir Sie gern und übernehmen den Prozess und die Abwicklung mit den Finanzbehörden für Sie. Bitte füllen Sie dafür den Vorerfassungsbogen für Ihr Bundesland aus und kontaktieren Sie uns:
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